California Failed Tenants By Privatizing Rent Relief, but It’s Not Too Late to Fix the Program

Photo: Anthony Crider

By Faizah Malik, Public Counsel, and Madeline Howard, Western Center on Law and Poverty

December 7, 2022 / El 7 de diciembre de 2022

[Escrito en Español Abajo]

In January 2021, the State of California established the Emergency Rental Assistance Program (ERAP) to distribute billions in funds allocated by the federal government for those struggling to pay rent due to COVID-related illness or job loss. The Department of Housing and Community Development (HCD) was charged with administering the state program, with support from a network of local community partners. SAJE was one of the groups on the ground assisting tenants with applications. In March 2022, with little notice, the program stopped taking new applications. Even so, during the months ERAP was operational, over 600,000 renters applied for assistance, demonstrating the urgent need for this important social safety net in the pandemic. According to the State’s public program dashboard, over $4.4 billion has been paid out. But that number is still less than the need, and does not reflect the hundreds of thousands of tenants who were not able to apply or were denied

Despite the large scale of California’s rent relief program, there have been numerous issues with the administration of ERAP. First, many tenants faced language and technological barriers to applying to the program. Groups like SAJE, Alliance of Californians for Community Empowerment (ACCE), and the Stay Housed L.A. program, that provided one-on-one assistance to tenants, were a lifeline, but these groups were not able to reach every tenant who needed help to navigate ERAP successfully. Even after applying, many tenants had difficulty responding to follow-up requests from HCD, including confusing requests for more documentation, such as asking for a formal lease when a lease is not required by the program’s own guidelines. When tenants tried to call HCD’s designated call center for help, they faced long wait times, failed to get any meaningful answers to their questions, or never received a callback. We personally helped troubleshoot many issues like this and advocated with senior officials at HCD to fix individual applications. As the program went on, we started to see denial rates climb and tenants placed in dubious and vague status categories like “nonresponsive” or “inconsistent or unverifiable information.”

A closer look at the program’s denial procedures revealed that people were being denied without good reason (or even notice in some cases) and given no real opportunity to appeal. The appeal form simply gave a small text box and let tenants upload a maximum of five documents; there was no indication that this was the entire process or that there would be no further opportunity to explain a tenant’s side of the story. And, due to delays in application processing, even tenants who ultimately received rental assistance faced eviction while waiting for help. 

After seeing denial rates climb to a staggering 31 percent of applications, on June 6, Western Center on Law and Poverty, Public Counsel, and Legal Aid Foundation of Los Angeles filed a lawsuit on behalf of SAJE, ACCE, and PolicyLink against HCD. Our suit argues that the State’s administration of ERAP violated constitutional due process by denying applicants without an adequate explanation and failing to provide a transparent appeals process. We also argue that HCD’s flawed administration disproportionately harmed Black, Latine, and Asian tenants on the basis of race, color, and national origin. 

On July 7, the court found we were likely to be successful on the merits of our case and granted our motion for a preliminary injunction, halting HCD from processing any more denials of applications until the court could rule further. The injunction did not stop HCD from approving applications, and the judge’s order encouraged the State to help tenants complete their applications so they could be approved. But since July 7, the State has been refusing to take meaningful action to make the changes needed to fix the wrongful denials and ensure applicants get the relief they are entitled to. Rather than make the needed fixes to the program, HCD filed a motion to end the injunction so that they could resume denying tenants assistance. On October 20, the judge denied the State’s request to dissolve the injunction, agreeing with our arguments and citing evidence of constitutional due process violations. 

The State of California has tried to assert that the lawsuit is keeping them from making needed improvements to the program and responding to the 104,000 remaining pending applications, the overwhelming majority of which the State is proposing to deny once the injunction is lifted. But there were serious problems and delays with the program before this litigation, and there is more than $200 million in rental assistance left to distribute. So what’s the problem?

One major problem that we have uncovered through our lawsuit is that the State is not administering ERAP directly—instead they hired a private, for-profit company to do their work for them. HCD subcontracted with Horne, LLP to review applications and distribute funds to qualifying applicants. Based in Mississippi, Horne is a company that profits from disaster; they charge government agencies large amounts of money (in this case, more than $278 million) to run social safety net programs established in the wake of calamitous events like hurricanes, floods, and, more recently, pandemics. This model is inherently problematic. 

Horne has previously faced criticism for excessive billing while running emergency programs in Mississippi, West Virginia, and Florida. Similarly, a slow ERAP rollout in Texas prompted the Texas legislature to recommend reducing Horne’s contract. Even with Horne’s concerning track record running other programs, the State of California still decided to contract with them to run the country’s largest rental assistance program.

Despite the program’s deficiencies in providing due process to applicants and Horne’s alarming history of running programs, at the moment, the goal of ERAP administrators seems to be to resume denying applications as quickly as possible and be done with them—an approach that minimizes administrative costs to maximize profits at the expense of the people the program is meant to serve. But ERAP still has the money and the potential to help the hundreds of thousands of tenants who still need rental assistance. 

In order to help the over 100,0000 tenants still waiting for rent relief, and to help all those previously wrongly denied assistance, ERAP administrators must prioritize ensuring as many tenants as possible can access the money earmarked for them, as easily as possible. This means fully resourcing the program to meet the needs of the diverse constituents it serves and to facilitate a transparent and thorough review and appeals process that results in more approvals rather than denials. Unless the State makes these fixes to the program, many thousands of California tenants will continue to carry unresolved rent debt from the pandemic for years to come, affecting their credit and putting them at increased risk of eviction and homelessness. In other words, the State of California must focus on making the program work for the people it was designed to help. A just recovery from the pandemic depends on it. 


California les falló a los inquilinos cuando privatizó la ayuda para renta, pero no es demasiado tarde para arreglar el programa

En enero del 2021, California estableció el Programa de Ayuda de Renta de Emergencia (Emergency Rental Assistance Program, ERAP) para distribuir miles de millones en fondos asignados por el gobierno federal para quienes tenían dificultades para pagar la renta debido a enfermedad o pérdida de empleo relacionados con COVID. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (Housing and Community Development, HCD) fue encargado de administrar el programa estatal, con el apoyo de una red de colaboradores comunitarios locales. SAJE fue uno de los grupos en el terreno ayudando a los inquilinos con sus solicitudes. En marzo del 2022, casi sin avisar, el programa dejó de aceptar solicitudes. Aún así, durante los meses en que ERAP estuvo en operación, más de 600,000 arrendatarios solicitaron ayuda, demostrando la urgente necesidad de esta importante red de seguridad social. De acuerdo con el tablero del programa público del Estado, se han pagado más de $4,400 millones. Pero ese número es todavía menos de lo que se necesita, y no refleja los cientos de miles de inquilinos que no pudieron hacer su solicitud o fueron rechazados.

Pese a la gran escala del programa de ayuda para renta de California, ha habido numerosos problemas con la administración del ERAP. Primeramente, muchos inquilinos se enfrentaron a barreras del idioma y tecnológicas al presentar solicitud al programa. Los grupos como SAJE, la Alianza de Californianos para Empoderamiento de la comunidad (Alliance of Californians for Community Empowerment, ACCE) y Stay Housed L.A., que proporcionaron asistencia personalizada a los inquilinos, fueron una cuerda de salvamento, pero no les fue posible llegar a todos los inquilinos que necesitaban ayuda para navegar exitosamente el ERAP. Incluso después de presentar la solicitud, muchos inquilinos tuvieron dificultades para responder a solicitudes de seguimiento de HCD, incluyendo peticiones confusas de más documentación, tales como solicitudes de un contrato formal de arrendamiento, cuando no se requiere este contrato de acuerdo con los lineamientos del propio programa. Cuando los inquilinos trataron de contactar al centro de llamadas designado por HCD para pedir ayuda, se enfrentaron a largos tiempos de espera, no lograron obtener respuestas significativas a sus preguntas, o nunca se les devolvió la llamada. Personalmente ayudamos a resolver muchos problemas como estos y abogamos con los funcionarios de alto nivel en HCD para solucionar solicitudes individuales. Conforme avanzó el programa, empezamos a ver un ascenso en las tasas de rechazo, y los inquilinos fueron colocados en categorías de estatus confusas y vagas como “no responde” o “información inconsistente o no verificable”.

Una mirada más cercana a los procedimientos de rechazo del programa reveló que las personas estaban siendo rechazadas sin una buena razón (e incluso sin avisarles en algunos casos) y no se les daba una oportunidad real para apelar. El formulario de apelación simplemente proporcionaba un pequeño recuadro de texto y les permitía a los inquilinos subir un máximo de cinco documentos; no había una indicación de que este era todo el proceso o que no habría una oportunidad posterior para explicar la versión de la historia del inquilino. Y debido a retrasos en el procesamiento de las solicitudes, incluso los inquilinos que finalmente recibieron ayuda para renta se enfrentaron al desalojo mientras esperaban la ayuda.

Después de ver los rechazos ascender al 31 por ciento de las solicitudes, el 6 de junio el Western Center on Law and Poverty, el Abogado Público, y la Legal Aid Foundation of Los Angeles presentaron una demanda en nombre de SAJE, ACCE y PolicyLink en contra del HCD. Nuestra demanda afirma que la administración estatal de ERAP violó el debido proceso constitucional rechazando a los solicitantes sin una explicación adecuada y no proporcionando un proceso transparente de apelaciones. Asimismo, argumentamos que la administración fallida de HCD dañó en forma desproporcionada a inquilinos negros, latinos y asiáticos sobre la base de raza, color y origen nacional.

El 7 de julio, el tribunal encontró que era probable que tuviéramos éxito por los méritos de nuestro caso y aceptó nuestra moción de un mandato preliminar, ordenando a HCD que detuviera el procesamiento de más rechazos a solicitudes. El mandato no detuvo a HCD para aprobar solicitudes, y la orden del juez animó al estado a ayudar a los inquilinos a llenar sus solicitudes de manera que pudieran ser aprobadas. Pero desde el 7 de julio, el estado se ha rehusado a realizar acciones significativas para hacer los cambios que serían necesarios para arreglar los rechazos indebidos y asegurar que los solicitantes obtengan la asistencia a la que tienen derecho. En lugar de hacer los arreglos necesarios al programa, HCD presentó una petición para detener el mandato de manera que pudieran continuar negando la asistencia a los inquilinos. El 20 de octubre, el juez negó la solicitud del estado para disolver el mandato, concordando con nuestro caso y citando evidencia de violaciones constitucionales al debido proceso.

El Estado de California ha tratado de afirmar que la demanda les está impidiendo realizar las mejoras necesarias al programa y responder a las 104,000 solicitudes pendientes que restan, la gran mayoría de las cuales el Estado planea rechazar una vez que el mandato sea retirado. Pero había problemas y retrasos más graves con el programa antes de este litigio, y hay más de $200 millones en asistencia de renta que faltan de distribuir. ¿Así que cuál es el problema?

Un importante problema que hemos descubierto mediante nuestra demanda es que el estado no está administrando el ERAP directamente; en lugar de ello contrataron a una empresa privada, con fines de lucro, para realizar el trabajo en su lugar. HCD subcontrató a Horne, LLP para revisar las solicitudes y distribuir los fondos a los solicitantes que calificaran. Establecida en Mississippi, Horne es una empresa que obtiene ganancias de desastres; cobran grandes cantidades de dinero (en este caso, más de $278 millones) para operar programas de redes de seguridad social establecidos tras eventos catastróficos como huracanes, inundaciones y más recientemente, pandemias. Este modelo es inherentemente problemático.

Horne había enfrentado previamente críticas por facturación excesiva al operar programas de emergencia en Mississippi, West Virginia y Florida. Similarmente, un lanzamiento lento de ERAP en Texas motivó a la legislatura de Texas a recomendar la reducción del contrato de Horne. Pese al preocupante récord de Horne al operar otros programas, el Estado de California decidió contratarlos para operar el más grande programa de ayuda para renta en el país.

Pese a las deficiencias del programa para proveer del debido proceso a los solicitantes y la historia alarmante de Horne en la operación de programas, en este momento la meta de los administradores de ERAP parece ser seguir rechazando las solicitudes tan rápidamente como sea posible y terminar con ellas –un enfoque que minimiza los costos administrativos para maximizar las utilidades a costas de las personas a las que el programa debería prestar servicio. Pero ERAP todavía tiene el dinero y el potencial para ayudar a los cientos de miles de inquilinos que todavía necesitan asistencia para renta.

Con el objeto de ayudar a los más de 100,000 inquilinos que todavía están esperando ayuda para renta, y para ayudar a los que previa e incorrectamente se les rechazó la asistencia, los administradores de ERAP deben priorizar asegurar que tantos inquilinos como sea posible tengan acceso al dinero etiquetado para ellos, tan pronto como sea posible. Esto significa asignar los recursos completos del programa para satisfacer las necesidades de los diversos ciudadanos a los que presta servicio, y facilitar un proceso de revisión y apelaciones transparente y riguroso que proporcione más aprobaciones en lugar de rechazos. A menos que el estado haga estos arreglos al programa, muchos miles de inquilinos de California seguirán acarreando deudas no resueltas de renta, debidas a la pandemia, durante muchos años, afectando su crédito y poniéndolos en un riesgo mayor de desalojo y carencia de vivienda. En otras palabras, el Estado de California debe enfocarse en hacer que el programa funcione para las personas para las que se pretendió ayudar cuando fue diseñado. De ello depende una recuperación justa de la pandemia.