September 29, 2022 / El 29 de Septiembre de 2022
Kyle Nelson, Ph.D., Researcher with Keep LA Housed and the Right to Counsel Coalition
[Escrito en Español Abajo]
The City of Los Angeles is currently debating rolling back the tenant protections enacted at the start of the COVID-19 pandemic. Doing so, however, would be an unmitigated disaster not only for tenants, but for all of us.
Why?
On one hand, the “macro-economy” is bouncing back from what many economists believed would be a crushing recession. Likewise, data from the Los Angeles Superior Court shows that tenant protections from the federal to the city level worked insofar as eviction filings plummeted and remained at historic lows during the worst of the pandemic.
On the other hand, Angelenos are still experiencing a period of acute economic precarity, which is causing housing precarity in one of the nation’s most expensive housing markets.
In a paper published in July, researchers at the UCLA Lewis Center for Regional Policy Studies found that factors like job and income loss put renters at risk of eviction even as ample rental assistance funds were available to their landlords. Furthermore, as eviction defense lawyers and housing justice organizers are quick to note, rental assistance funds did not prevent motivated landlords from evicting tenants. Loopholes in eviction “moratorium” policies enabled landlords to file evictions based on alleged lease breaches that were not based on non-payment of rent.
Administrative data shows the consequences in housing courts, in shelters, and on the streets: by June 2022, eviction filings had returned to pre-pandemic levels. Even with unprecedented tenant protections and available rental assistance, there was a 4.1% rise in the number of unhoused people in Los Angeles County, bringing the total to 69,144, many following eviction.
How much worse can these intersecting crises get?
History offers a sobering lesson. While economists declared the Great Recession over in June 2009, it took seven years for eviction filings to return to pre-2008 volume.
When the city ends its tenant protections, filings will skyrocket, specialized eviction hub courts will grind to a halt, and tenants will suffer.
Academic literature documents eviction’s many consequences. Facing eviction makes tenants more likely to experience depression and anxiety, job loss and economic precarity, and homelessness. Eviction not only affects individual tenants, but it also destroys the social and civic fabric of communities.
Furthermore, eviction does not affect all tenants and communities equally. Black and Latinx tenants, women tenants, and families with children are at higher risk of eviction. So, too, are tenants living in Black communities, irrespective of local housing market dynamics.
Tenants can defend themselves in court but rarely prevail in a legal system that is biased substantively and procedurally in favor of landlords. In some cases, even tenants who are clearly in the right nevertheless lose in court because they don’t have an attorney to advise them!
Most tenants lose cases by default, an outcome that occurs when tenants do not respond to their landlords’ lawsuits on the significantly accelerated timeline that California’s Superior Courts use to process eviction lawsuits. When tenants avoid default, they are likely to either lose at trial or settle cases with terms that law scholars refer to as “civil probation.”
Legal service providers and community-based organizations can, however, make a big difference. Tenants with lawyers experience better outcomes in the legal process, including fewer defaults, less exploitative settlements, and a higher likelihood of winning at trial.
As politicians continue to fund the expansion of eviction defense and prevention programs like Stay Housed LA, more Angeleno tenants than ever before go to court with lawyers to help them defend their homes.
Yet, there will not be nearly enough lawyers to address the eviction crisis to come. According to advocates, tenants’ unmet legal need has skyrocketed since January 2022.
Eviction filings are on the rise, but few tenants have access to legal counsel. Image courtesy Stay Housed LA.
And it will only get worse as the crisis unfolds.
Funding from the United to House LA ballot measure and continued support from the L.A. City Council and County Board of Supervisors can incrementally increase the number of lawyers representing tenants in eviction proceedings.
If historical trends repeat, however, then demand for legal services will so far outpace the supply of available lawyers that the vast majority of tenants will defend themselves against eviction lawsuits alone.
Thus, politicians must extend its temporary tenant protections until regional rents and rent burdens decline, permanently codify temporary tenant protections, and fully fund legal service providers and community-based organizations who will be vital to helping tenants fight eviction and stay in their homes.
If they do not, then the eviction crisis to come will make an already devastating housing crisis so much worse.
La Ciudad de Los Ángeles está actualmente debatiendo si retirar las protecciones para los inquilinos establecidas al inicio de la pandemia de COVID-19. Sin embargo, hacerlo sería un desastre total, no solamente para los inquilinos, sino para todos nosotros.
¿Por qué?
Por una parte, la “macroeconomía” está recuperándose de lo que muchos economistas creían sería una recesión aplastante. De manera similar, los datos de la Suprema Corte de Los Ángeles muestran que las protecciones a los inquilinos desde el nivel federal hasta el de la ciudad funcionaron en tanto que las demandas de desalojo disminuyeron y permanecieron a niveles históricamente bajos durante la peor parte de la pandemia.
Por otra parte, los angelinos están todavía experimentando un periodo de precariedad económica aguda, que está causando una precariedad de vivienda en uno de los mercados inmobiliarios más caros de la nación.
En un artículo publicado en julio, los investigadores del Centro Lewis para Estudios de Política Regional de UCLA encontraron que factores como pérdidas de empleos y de ingresos colocaron a los inquilinos en riesgo de desalojo pese a que había disponibles muchos fondos de asistencia de renta para sus propietarios. Además, los abogados de defensa contra desalojo y los organizadores de justicia para la vivienda indicaron rápidamente que los fondos para ayuda de rentas por sí mismos no impedían que los propietarios motivados desalojaran a los inquilinos. Los huecos en la ley en las políticas de la “moratoria” de desalojos permitieron a los dueños presentar demandas de desalojo basadas en supuestas infracciones a los contratos que no estaban basadas en la falta de pago de la renta.
Los datos administrativos muestran las consecuencias en los tribunales de vivienda, en refugios y en las calles: para junio de 2022, las demandas de desalojo habían regresado a los niveles previos a la pandemia. Incluso con las protecciones sin precedentes a los inquilinos y la ayuda para renta disponible, hubo un incremento del 4.1 % en el número de personas in hogar en el condado de Los Ángeles, llevando el total a 69,144, muchos de ellos tras sufrir desalojo.
¿Cuánto puede empeorar la intersección de estas crisis?
La historia ofrece una lección que nos da en qué pensar. Aunque los economistas declararon que la gran recesión terminó en junio de 2009, se necesitaron siete años para que las demandas de desalojo regresaran al volumen anterior al 2008.
Cuando la ciudad termine sus protecciones para inquilinos, las demandas se dispararán, los tribunales especializados en desalojos del centro se detendrán en seco, y los inquilinos sufrirán.
La literatura académica documenta las muchas consecuencias de los desalojos. Enfrentar el desalojo hace que los inquilinos tengan más probabilidades de experimentar depresión y ansiedad, pérdida de empleos y precariedad económica, y falta de vivienda. El desalojo no afecta solamente a los inquilinos individuales, sino que destruye también el tejido social y cívico de las comunidades.
Además, el desalojo no afecta a todos los inquilinos y las comunidades de la misma forma. Los inquilinos negros y latinos, las inquilinas mujeres, y las familias con niños tienen un mayor riesgo de desalojo. Además, hay también inquilinos que viven en comunidades negras, sin importar la dinámica del mercado local de vivienda.
Los inquilinos pueden defenderse a sí mismos en el tribunal, pero raras veces prevalecen en un sistema legal que está sesgado, en esencia y en procedimiento, a favor de los propietarios. ¡En algunos casos, incluso los inquilinos que claramente tienen derechos perderán en el tribunal porque no tienen un abogado que los asesore!
La mayor parte de los inquilinos pierden sus casos por incumplimiento, un resultado que ocurre cuando los inquilinos no responden a las demandas de sus propietarios en el cronograma significativamente acelerado que los tribunales superiores de California usan para procesar las demandas de desalojo. Cuando los inquilinos evitan el incumplimiento, es probable que pierdan en el juicio o lleguen a un acuerdo con términos que los expertos en leyes designan como “libertad condicional civil”.
Los proveedores de servicios legales y las organizaciones basadas en la comunidad pueden, sin embargo, marcar una gran diferencia. Los inquilinos que tienen abogados obtienen mejores resultados en el proceso legal, incluyendo menos incumplimientos, menos acuerdos explotadores, y una mayor probabilidad de ganar el juicio.
Conforme los políticos siguen financiando la expansión de la defensa de desalojos y programas de prevención como Stay Housed LA, más inquilinos angelinos que nunca antes van a los tribunales con abogados para que les ayuden a defender sus casas.
Sin embargo, no habrá suficientes abogados para atender la crisis de desalojos que viene. De acuerdo con los defensores, las necesidades legales no satisfechas de los inquilinos se han disparado desde enero de 2022.
Eviction filings are on the rise, but few tenants have access to legal counsel. Image courtesy Stay Housed LA.
Y solamente empeorarán conforme se desarrolla la crisis.
El financiamiento del proyecto de ley United to House LA y el apoyo continuo del Concejo municipal de L.A. y la Junta de Supervisores del Condado pueden aumentar incrementalmente el número de abogados que representan a los inquilinos en procesos judiciales de desalojo.
Si se repiten las tendencias históricas, sin embargo, la demanda de servicios legales sobrepasará la oferta de abogados disponibles, de manera que la gran mayoría de los inquilinos se defenderán a sí mismos contra las demandas de desalojo sin ayuda.
Por lo tanto, los políticos deben extender sus protecciones temporales para inquilinos hasta que las rentas regionales y las cargas de rentas disminuyan, codificar permanentemente las protecciones temporales a los inquilinos, y financiar completamente a los proveedores de servicios legales y organizaciones basadas en la comunidad, que serán vitales para ayudar a los inquilinos a luchar contra el desalojo y permanecer en sus hogares.
Si no lo hacen, la crisis de desalojos que se avecina hará que la ya devastadora crisis de vivienda empeore mucho más.
